Pourquoi on en demande de plus en plus aux gardiens d'immeubles?

Lisez cet article et vous comprendrez pourquoi on vous en demande de plus en plus.

Le régime des charges récupérables des employés et gardiens d’immeuble régi par un décret du 9 novembre 1982, complété le 26 août 1987, s’est vu récemment modifiépar le décret n°2008-1411 du 19 décembre 2008. Le bailleur pourra désormais imputer à son locataire une partie de la rémunération du gardien d’immeuble (40 %) dans le cas où il ne fait pas de façon cumulative l’entretien des parties communes et l’élimination des ordures. Apports du décret du 19 décembre 2008 Le décret du 19 décembre 2008 apporte deux séries de changements, l’une sur le taux des charges salariales récupérables auprès du preneur, la seconde sur l’assiette de la rémunération récupérable, applicables à compter du 1er janvier 2009.  1. Révision des pourcentages récupérables Si l’Administration n’a pas modifié le taux de 100 % récupérable sur « la rémunération et les charges sociales et fiscales de l’employé d’immeuble, pour l’entretien des parties communes et l’élimination des rejets » (article 2 alinéa d du décret de 1987) - après retrait des primes et indemnités évoquées ci-dessous - elle a en revanche scindé le régime applicable aux gardiens d’immeuble. Le bailleur récupère toujours auprès de son locataire 75 % du salaire du gardien (hors rémunérations exceptionnelles indiquées ultérieurement), lorsqu’il effectue cumulativement « l’entretien des parties communes et l’élimination des rejets » (article 2 alinéa 2). Qu’en était-il des salaires des gardiens - dans les nombreux cas - où l’une de ces tâches était déléguée (employé d’immeuble ou entreprise) ? Selon la Cour de Cassation (deux arrêts de la 3ème chambre civile du 27 septembre 2006, pourvois n° 05618193 et 05-17102), en l’absence de ces deux conditions cumulatives, le bailleur ne pouvait prétendre à ce régime. Autrement dit, il n’était pas fondé à récupérer la moindre part de la rémunération du gardien auprès de son preneur, si le nettoyage ou la sortie des conteneurs incombait à un tiers.  2. Le gouvernement a étoffé les « éléments » salariaux non récupérables. L’exclusion du salaire en nature des charges récupérables, qui ne concernait jusqu’à présent que les gardiens d’immeuble (article 2 alinéa c du décret de 1987), a été étendue aux employés d’immeuble (article 2 alinéa 3 du décret de 2008). S’ajoute de nouveaux cas de « non déductibilité » communs à ces deux fonctions : « les indemnités et primes de départ en retraite, de licenciement, la cotisation à une mutuelle prise en charge par l’employeur, la cotisation à la médecine du travail » (articles 1er et 2 du décret précité) Procédure d’imputation et contrôle  Le bailleur sollicite de son preneur le paiement des provisions pour charges locatives. Elles correspondent aux montants des charges récupérables mentionnés sur les appels de provisions pour charges de copropriété adressés par le syndic, résultant du budget prévisionnel du syndicat voté en assemblée générale. Le propriétaire régularisera la situation l’année suivante, après approbation des comptes. Il incombera au syndic - chargé de la gestion du personnel du syndicat - de bien prendre en compte les particularités de ce dispositif, et au bailleur de vérifier l’exactitude de ceux-ci, afin d’éviter toute contestation de leur locataire.